孔城老街

在面對當下新型城鎮(zhèn)化的大潮時，如何在不可逆轉(zhuǎn)的城鎮(zhèn)化過程中，保留歷史遺存下來的建筑、景觀、風(fēng)俗乃至生活方式，并進行合理的旅游開發(fā)，真正做到以旅游業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，帶動一方土地和百姓致富?

古村落的開發(fā)一直是旅游業(yè)界的難題，如何既能保住古村落的文脈，又能以此為吸引點進行旅游開發(fā)?古村落復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題又該如何解決?

筆者走訪了中坤集團旗下的古村落旅游集群，實地探索古村落開發(fā)之路。

宏村“出名”之后如何再創(chuàng)收

自安徽省黃山西南麓的宏村以后，中坤集團在中國古村落的開發(fā)運營方面，某種程度上已經(jīng)成為樣板。從安徽省黃山板塊的宏村、南屏、關(guān)麓，到湖南省岳陽市的張谷英村、北京市門頭溝區(qū)的爨底下村、安徽省桐城市的孔城老街，打開中坤的旅游度假地產(chǎn)版圖，這些都是已在古村落項目上布下的棋子。

而中坤集團董事長黃怒波運作這些古村落景區(qū)項目的思路也不再是什么秘密：用古村落建筑的魅力、原住民生活的神秘，吸引來人氣，最終讓這些游客落腳在圍繞古村落而建的各類度假項目中休閑消費。

只是，這看似簡單的經(jīng)驗之談，在實際操作中都會碰到讓人頭疼的問題。如何解決這些問題，是中坤集團下好古村落度假休閑旅游這盤棋的關(guān)鍵。

以宏村為例，作為國內(nèi)知名的古村落旅游目的地，宏村現(xiàn)在發(fā)愁的已不是景區(qū)門票收入問題，而是面對太多的游客，既要保護古村落不被破壞，又要滿足游客需求的難題。

“宏村當年設(shè)計的日最佳旅游人數(shù)是6000至7000人次/天，現(xiàn)在旺季時，一天最多能達到1.6萬人次左右。” 中坤集團副總裁、中坤集團旗下負責(zé)黃山板塊旅游地產(chǎn)的黃山京黟旅游開發(fā)有限公司總裁張寶說。

游客量太多怎么辦?業(yè)內(nèi)專家建議，通過價格杠桿等方式，來實現(xiàn)“分時段錯峰參觀”，使得同時駐留在宏村核心景區(qū)的游客人數(shù)保持在2000人左右。但是這一方案的執(zhí)行難點是，中坤集團將這些高峰時段的旅客，分流到哪里去?

如果只是單一景點，“分時段錯峰參觀”是難以付諸實踐的。但好在中坤集團圍繞宏村核心景區(qū)的旅游度假地產(chǎn)項目已開枝散葉。作為宏村開發(fā)二期的重點，中坤集團在宏村景區(qū)附近的奇墅湖征了1000多畝灘地，租下數(shù)百畝山林，計劃投資10億元，建設(shè)一個五星級酒店和一批度假別墅等多個度假地產(chǎn)項目。

此外，中坤集團還在宏村景區(qū)旁邊的奇墅湖上打造了一臺水上實景演出《宏村阿菊》，邀請美國拉斯維加斯水世界公司負責(zé)整個創(chuàng)意、制作，該演出可以容納1800人觀看。

中坤集團還在奇墅湖旁另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺。目前，寺廟已正式對外開放，主要接待進行禪修的人士。

宏村，現(xiàn)在已經(jīng)是中坤集團在運作古村落休閑度假項目上，旅游產(chǎn)品最豐富、產(chǎn)品群概念最完整的樣本。中坤集團希望，把距離黃山景區(qū)30多公里的奇墅湖旅游度假村，打造成黃山旅游板塊的目的地。依照此設(shè)想，將宏村核心景區(qū)高峰時的游客，通過價格手段引導(dǎo)到這里來休閑消費，如用餐，看大型水上實景演出，到梓路寺禪修等。

張谷英村的收購新模式民營資本介入文物保護

除了宏村項目外，中坤集團還運作了湖南岳陽張谷英村項目。在這個項目的運作上，中坤集團嘗試一個大膽模式——收購其中的部分民居。要知道，這在當時的法律法規(guī)上是相當敏感的。同樣是經(jīng)營中國歷史文化名村，中坤集團對宏村具有的是經(jīng)營權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)。這種大膽試驗在實際操作中意味著很大的難度和挑戰(zhàn)。

首先是法律上的難題如何突破。中坤集團在南疆的旅游度假地產(chǎn)項目，就曾因“明令禁止在文物景點從事經(jīng)營活動”的紅頭文件而遭遇負面報道滿天飛。更何況，中坤集團在張谷英村更敏感的做法是資產(chǎn)收購。

后來，中坤集團找到了政策的突破口，即張谷英村、宏村等雖屬國家文物保護單位，但是村落的資產(chǎn)是屬于個人的。

“這種情況從保護的角度來說，難度很大，村里居民根據(jù)個人經(jīng)濟實力的不同、要求不同、覺悟不同，對古村落的保護程度也各有不同。在這種情況下，我們提出，企業(yè)收購其實是便于整體性保護的。”張谷英村的工作團隊回憶當年如何去說服主管部門。

張谷英村的古村落是典型的連體建筑：整個大屋依山而建，建筑群呈“豐”字形結(jié)構(gòu)，主堂屋與橫堂屋皆以天井為中心，分則自成庭院，合則連為一體。大屋內(nèi)有房屋1700余間，俗稱“2000多人住一個大屋”。

中坤集團只是收購了整個大屋最末端的一部分，張谷英村目前保存完好的有三大部分：當大門、王家塅、上新屋，中坤集團收購的是上新屋段，這也相對降低了運作的難度和阻力。最終，湖南省政府出臺了省政府令專門解決這個問題。

中坤集團在張谷英村的收購，其實是為運作后期項目埋了伏筆。按照中坤集團的規(guī)劃，修繕完成的上新屋部分將與在古村落周邊建設(shè)的酒店連成一體。中坤集團已規(guī)劃在張谷英村周邊征50畝地，建造五星級酒店;另外，還計劃開發(fā)度假會所、別墅、戶外運動等休閑度假產(chǎn)品。

對收購的上新屋古民居，中坤主要是按照“修舊如舊”原則進行修繕。即使如此也勢必牽涉到原住民的拆遷、土地的流轉(zhuǎn)等等難題。這是張谷英項目現(xiàn)在讓運作團隊頭疼的問題之一。

從2008年5月簽訂正式協(xié)議，到現(xiàn)在中坤尚未完成搬遷工作。中坤集團在張谷英村的工作團隊介紹，當初的正式協(xié)議是與岳陽市政府簽訂的，不過，到具體的執(zhí)行環(huán)節(jié)時，則要更多地與當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和村里的管理班子打交道。

而酒店等項目開發(fā)所需用地，主要是在田間山頭。筆者在實地采訪時看到，山嶺上散布著不少墳頭。遷墳是拆遷的工作之一，而當?shù)厝颂貏e講究風(fēng)水。中坤集團估算過，遷墳的費用從幾百元到幾千元不等，有些家庭可能需要上萬元。

中坤在后期運作的其他古村落項目上，更多地嘗試這樣的資產(chǎn)收購。在黃山黟縣，中坤集團除了經(jīng)營宏村，還經(jīng)營著南屏和關(guān)麓兩大景區(qū)。中坤集團有計劃整體收購關(guān)麓，目前正在跟黟縣政府洽談。不過，相關(guān)負責(zé)人坦言，宏村旅游的升溫，已將當?shù)芈糜钨Y源的收購價抬高，關(guān)麓一帶的古民居收購，他稱已是“天價”。

放棄門票經(jīng)濟主打休閑經(jīng)濟

在中坤經(jīng)營的數(shù)個古村落旅游項目中，門票收入是很重要的一部分，但安徽省桐城市的孔城老街是一個例外。

老街位于桐城市孔城鎮(zhèn)。在古時，這里就是一條商業(yè)街?，F(xiàn)在老街上木質(zhì)結(jié)構(gòu)的鋪面里，仍有當?shù)鼐用裨谧鲑I賣。老街入口不遠處，是占地近千米的祠堂，祠堂里還保存著道光年間的石墻。

整個老街全長兩公里，原有600多戶人家，現(xiàn)在已有不少住戶陸續(xù)搬出。2008年中坤集團與桐城市政府簽約后，項目團隊開始對孔城老街項目進行規(guī)劃和設(shè)計。負責(zé)桐城項目的胡明，是直接從中坤集團總部的門頭溝項目調(diào)來的，現(xiàn)在他是桐城中坤旅游度假發(fā)展有限公司總經(jīng)理。

介入項目之初，胡明也曾想過，直接復(fù)制宏村商業(yè)模式，做旅游觀光、收門票，宏村經(jīng)驗證明這種方式是最保險的。

不過，在收購老街部分資產(chǎn)后，中坤集團決定放棄已經(jīng)屢試不爽的“門票經(jīng)濟”以及與當?shù)卣?、居民?#8220;門票分成”的商業(yè)模式，而是轉(zhuǎn)成做有文化內(nèi)涵的休閑度假商業(yè)街區(qū)，由中坤集團持有全部資產(chǎn)、開展經(jīng)營并對外租賃、招商經(jīng)營，將其打造成開發(fā)文化遺產(chǎn)示范項目和保護性中國古街區(qū)商業(yè)典范性項目。

胡明介紹，孔城老街項目主要面對的是皖中市場，針對本地人的休閑消費，同時也希望覆蓋南京、武漢等周邊市場。

這樣的定位其實風(fēng)險頗大。盡管中坤集團花盡心思給老街保留了古建筑的“外衣”，但是拿什么來聚攏旅游消費的人氣?商業(yè)嗅覺天然敏銳的江浙商人，給胡明吃了顆“定心丸”。在孔城老街的入口處，經(jīng)常能見到“浙”或“蘇”字頭車牌的車。他們對修繕后的老街鋪面很感興趣，尤其是面積數(shù)百平方米、格局方正的院落。

3年前中坤集團開始做孔城老街項目時，孔城鎮(zhèn)的房價大概是每平方米幾百元，現(xiàn)在已是3000多元，中坤集團帶來的鯰魚效應(yīng)，已經(jīng)讓地方嘗到了更多甜頭。