蘇州園林文化與古城風(fēng)貌的保護(hù)，一直倍受政府重視，如何在現(xiàn)有保護(hù)區(qū)域既保持傳統(tǒng)人居特色，又符合現(xiàn)代居住需要，也是有關(guān)部門和發(fā)展商共同研究的課題。此次新地王的誕生，無疑也對其產(chǎn)品開發(fā)是一個重大考驗(yàn)，地王將誕生何種產(chǎn)品？

土地屬性決定地王只能開發(fā)低密度園林別

蘇州政府為保護(hù)2500年古城地貌，在2003年出臺了《蘇州市歷史文化名城名鎮(zhèn)保護(hù)辦法》，該辦法中對古城區(qū)出讓的土地容積率、層高都有很嚴(yán)格的限制。在《蘇州市城市規(guī)劃條例》中，早已將古城區(qū)千年園林文化與城市風(fēng)貌列入重點(diǎn)保護(hù)范圍，嚴(yán)格保護(hù)古城傳統(tǒng)的城市格局、三橫三縱加一環(huán)的水系、園林古建及保護(hù)古城的城市輪廓線等，更嚴(yán)格要求新建住宅不可破壞古城粉墻黛瓦的整體風(fēng)貌。

中華企業(yè)競得的蘇地2010-B-33號地塊，容積率≤0.5，可開發(fā)的建筑面積不足25000平米，如此低的容積率限制，基本限定了此地塊只能采用以獨(dú)棟別墅為主的低密度建筑形式開發(fā)；“新地王”位于古城護(hù)城河內(nèi)的平四路，是古城內(nèi)繼華潤置地平門府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點(diǎn)評 地圖搜索)之后又一個坐擁環(huán)護(hù)城河綠化風(fēng)貌帶的項(xiàng)目，按照古城保護(hù)的相關(guān)條例要求，此地塊的建筑外立面也將嚴(yán)格執(zhí)行古城粉墻黛瓦的整體風(fēng)格。

平門府入口園林景觀　　土地成本促進(jìn)地王高端地位與規(guī)劃升級

目前，古城區(qū)在售的蘇式園林別墅主要以姑蘇人家 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點(diǎn)評 地圖搜索)和平門府最具代表。姑蘇人家嚴(yán)格承襲蘇式古典園林的精粹，打造粉墻黛瓦、前庭后院的江南園林私密大宅，在園林規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上不遺余力，將建筑與園林巧妙地融為一體，強(qiáng)調(diào)建筑空間的私密性和舒適性，又能足不出戶，欣賞到窗外優(yōu)美宜人的自然風(fēng)景。姑蘇人家每戶僅占地面積就達(dá)800-1000平方米，在寸土寸金的城市別墅中實(shí)屬罕見，目前姑蘇人家已獲得了園林別墅實(shí)用新型國家專利。

姑蘇人家園林　　

平門府是華潤置地進(jìn)駐蘇州的第一個特色高端項(xiàng)目，華潤置地憑借其國際化視野，在平門府項(xiàng)目的規(guī)劃上加入眾多現(xiàn)代元素和國際符號，如開創(chuàng)蘇城首例全地下行車系統(tǒng)；采用大面積落地玻璃窗的戶型設(shè)計(jì)提高居住舒適度；通過融合蘇式園林的造園手法與現(xiàn)代園林的線條美學(xué)打造近萬平米的中央園林景觀。

據(jù)了解，目前姑蘇人家最低售價2600萬元/套起，折算單價3萬多，而華潤置地平門府最低售價也要900萬元一棟，折算每平米單價3-4萬元；古城新地王的土地成本已接近目前古城在售的高端別墅成交價，加上高昂的開發(fā)成本、財(cái)務(wù)成本、建安成本等諸多費(fèi)用及市場的競爭壓力，新地王的整體規(guī)劃、產(chǎn)品表現(xiàn)勢必需要更高端定位及各方面的升級考慮。

園林別墅將引領(lǐng)蘇城高端別墅漲價潮

專家預(yù)言，古城地價的高起，必將促使發(fā)展商開發(fā)更高端的產(chǎn)品來弱化土地成本。2010年，華潤置地平門府的園林別墅樓王創(chuàng)下了蘇州別墅9萬元最高成交單價記錄，帶動了古城高端園林別墅的走俏，地王的房價極有可能突破10萬元/㎡的單價。

據(jù)悉，從1月7日“古城地王”落定后，古城高端別墅項(xiàng)目平門府順勢加推了10套房源，目前該項(xiàng)目二期獨(dú)棟別墅報(bào)價1000萬元/棟起；同屬古城板塊的另一個高端中式園林別墅項(xiàng)目姑蘇人家，目前也有漲價舉措，蓄勢待發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)土地市場呈現(xiàn)幾何增長，房價也勢必水漲船高。未來蘇州高端別墅市場的房價走向與發(fā)展趨勢也就更為明顯了。