前些日子，跟幾位“好古”的朋友閑聊，發(fā)現(xiàn)他們對(duì)古代居住生活普遍存在著認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。比如說(shuō)，他們都認(rèn)為古代沒(méi)有開(kāi)發(fā)商，市民想住上新房子，只能靠自己蓋。再比如說(shuō)，他們還認(rèn)為古代人少地多，即便是繁華的大都市，人口密度也不會(huì)太高，故此居住不成問(wèn)題，住房自有率接近百分之百。最后他們還認(rèn)為古代沒(méi)有銀行，人們置業(yè)時(shí)手頭不寬裕，只能找親朋好友拆借，而無(wú)法貸款買房。

我對(duì)上述看法嗤之以鼻，并逐個(gè)予以駁斥。

第一，古代其實(shí)也有開(kāi)發(fā)商。古代的開(kāi)發(fā)商雖然不是以股份公司等現(xiàn)代形式出現(xiàn)，其職能卻跟現(xiàn)代的開(kāi)發(fā)商一樣，就是負(fù)責(zé)把房子蓋好，然后賣給別人。中國(guó)歷史上有名的開(kāi)發(fā)商不少。王莽還沒(méi)做皇帝的時(shí)侯，曾經(jīng)出資一百萬(wàn)貫，在都城買下三十頃地皮，建成一批房子，低價(jià)賣給流民居住。唐朝的宰相裴度退休之后，也曾在洛陽(yáng)北邙買地建房，低價(jià)轉(zhuǎn)讓給朋友和同僚?！短綇V記》里還有位大老板竇乂，用三萬(wàn)銅錢買下十畝洼地，平整之后，建成商鋪二十所，用于出租和出售。清朝中后期，四品以上的京官一旦卸任，大多喜歡在北京近郊買地，營(yíng)建之后再賣出去。清人楊靜亭《都門雜詠》有言：“卸任歸來(lái)買地忙，親朋欣慶碧華堂?？此麪I(yíng)造看他賣，多少官居積宦囊。”說(shuō)的就是滿清公務(wù)員退休之后轉(zhuǎn)行做開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)象。

第二，古代的住房自有率并不比今天高。僅以宋朝為例，北宋初期開(kāi)封人口就已達(dá)到五十萬(wàn)左右，整個(gè)城區(qū)除了道路和水面，剩下的就是房子，可供開(kāi)發(fā)的空地寥寥無(wú)幾。雍熙二年九月，宋太宗想擴(kuò)建宮城，發(fā)現(xiàn)拆遷的工程量太大，只好取消了擴(kuò)建計(jì)劃。而在南宋極盛時(shí)期，都城杭州的人口已經(jīng)飆升至一百多萬(wàn)，城區(qū)面積卻不到三十平方公里，人口密度基本上跟今天的北京持平，以至于很多官員都沒(méi)有住房，只能租賃公房居住。

第三，古代雖然沒(méi)有銀行，但是購(gòu)房者一樣可以貸到房款，尤其是在明清兩朝，貸款買房或者貸款建房簡(jiǎn)直成了城市居民房款不足時(shí)的主要解決方式。

您會(huì)問(wèn)，那時(shí)候連銀行都沒(méi)有，他們找誰(shuí)貸款呢？

大致有四種渠道：一、找當(dāng)鋪貸款；二、找錢莊貸款；三、找印局貸款；四、自己組織“錢會(huì)”，購(gòu)房者之間互相貸款。

先說(shuō)當(dāng)鋪這種渠道。

從兩漢到民國(guó)，當(dāng)鋪一直存在于中國(guó)的大中城市和繁華市鎮(zhèn)，購(gòu)房者缺錢了，可以拎著東西到當(dāng)鋪去，讓人家估個(gè)價(jià)，然后按估價(jià)的百分之七十或者更低的比率貸出錢來(lái)，并約好還款日期和利率，期限一到，一手把錢還給當(dāng)鋪，一手把自己的東西拎走。很明顯，這是一種較為原始的抵押貸款形式。

購(gòu)房者到當(dāng)鋪貸款，抵押品可分兩種。一種是首飾、珠寶、古董、字畫等動(dòng)產(chǎn)，一種是房契、地契等不動(dòng)產(chǎn)憑證。利息一般按月計(jì)算，利率則高低不等。五代以前的利率通常高一些，月利百分之五到百分之八。宋朝以后的利率通常低一些，月利百分之二到百分之五。某些時(shí)期，政府還對(duì)利率設(shè)定一個(gè)強(qiáng)制性的上限，比如在南宋和明清兩代，當(dāng)鋪放款時(shí)的月利率不得超過(guò)百分之三。

需要說(shuō)明的是，這里所所說(shuō)的“月利率”，跟現(xiàn)在一樣是要算復(fù)利的。比方說(shuō)，您買房缺錢，把老爸收藏的古董從家里偷出來(lái)，找當(dāng)鋪?zhàn)龅盅?，貸了十萬(wàn)，月利按百分之三，貸期一年。那么一年之后，您需要還給當(dāng)鋪多少錢，才能把老爸的古董換回來(lái)呢？如果按單利，每月利息都是三千塊錢，一年之后連本帶利是十三萬(wàn)六千；而如果按復(fù)利，第一個(gè)月的利息是三千，第二個(gè)月的利息就是三千九百，第三個(gè)月的利息就是四千一百零七十，……就這么利上加利，最后您得還給當(dāng)鋪十四萬(wàn)兩千五百七十六元。

聰明的朋友會(huì)發(fā)現(xiàn)，古代的購(gòu)房者找當(dāng)鋪貸款的可能性不大。為什么呢？倒不是因?yàn)楫?dāng)鋪按復(fù)利計(jì)息，還款時(shí)太吃虧，而是因?yàn)檎耶?dāng)鋪貸款必須拿得出東西作抵押。對(duì)于急需貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這門檻太高。第一，他們沒(méi)房，拿不出不動(dòng)產(chǎn)憑證；第二，他們家里也不大可能有特別值錢的動(dòng)產(chǎn)，要不然早變賣了湊成房款了，誰(shuí)還傻呵呵地去當(dāng)鋪借貸啊。

那么好，咱們撇開(kāi)當(dāng)鋪，再說(shuō)錢莊。

錢莊出現(xiàn)得晚，按經(jīng)濟(jì)史界的主流說(shuō)法，像模像樣的錢莊到明朝才開(kāi)始出現(xiàn)。不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，錢莊的一大優(yōu)勢(shì)就是貸款時(shí)可以不用抵押，只要貸款方能找到實(shí)力雄厚兼且信用卓著的擔(dān)保人就行了。如果貸款方自身信用卓著，能夠得到錢莊的信任，那么連擔(dān)保人都不要，就能從錢莊貸出錢來(lái)。

在明朝后期和有清一代，錢莊遍及大江南北，其主營(yíng)業(yè)務(wù)卻大致雷同，就是存款、貸款和貨幣兌換。很多錢莊吸收了儲(chǔ)戶的存款，再把這些資金貸給急需用錢的人，從中可以賺到一定的差價(jià)。那時(shí)候錢莊吸儲(chǔ)，其主要功能在于保管，而不在于保值，商戶到錢莊存錢，常常是沒(méi)有利息的，即使有，那利率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于錢莊放貸時(shí)的利率。例如清朝光緒年間，上海各大錢莊的存款利率一般在每月百分之三左右，而貸款利率每月最低百分之七，活期貸款利率則高達(dá)每月百分之三十。并且那時(shí)的錢莊跟現(xiàn)代銀行一樣，吸收存款按單利計(jì)息，向外貸款則按復(fù)利計(jì)息。假設(shè)您找了保人，向錢莊申請(qǐng)十萬(wàn)元的活期貸款，月利按百分之三十計(jì)算，那么一年之后，您就得還款二十三萬(wàn)。這是很嚇人的。

有意思的是，如果您比較有錢，已經(jīng)在清末某家錢莊存了幾百萬(wàn)定期存款，那么萬(wàn)一哪天您想買一套上千萬(wàn)的豪宅，是可以找這家錢莊透支的，而且不用付息。由此可見(jiàn)，嫌貧愛(ài)富是金融業(yè)與生俱來(lái)的賤毛病，無(wú)論是清代錢莊還是現(xiàn)代銀行都不能免俗。

印局是一種高利貸機(jī)構(gòu)，和錢莊一樣在明清兩代盛行。購(gòu)房者找印局貸款，同樣可以只憑信用，無(wú)需抵押。只是還款太麻煩——貸出一筆款子，每天都得找印局還錢，直到連本帶利還清為止。例如您在正月初一那天向印局貸款十萬(wàn)元，月利率按百分之八，貸期是一個(gè)月，那么從初一到三十，每天您都要到印局還上三千六百元。所以說(shuō)，印局的金融產(chǎn)品非常單一，它只經(jīng)營(yíng)貸款，不經(jīng)營(yíng)存款，而且只經(jīng)營(yíng)那種分期等額還款類型的貸款。另外，鑒于印局不能吸儲(chǔ)，其資金規(guī)模必然很小，故此不可能提供大額和長(zhǎng)期的貸款品種。從這個(gè)角度看，印局并不是古代購(gòu)房者理想的借貸對(duì)象。

最后說(shuō)說(shuō)“錢會(huì)”。“錢會(huì)”流行于清末和民國(guó)，參與者大多是彼此熟悉、有血緣關(guān)系或地緣關(guān)系的貧民。其業(yè)務(wù)形式非常奇特，需要舉個(gè)例子才能講明白。

舉例言之。在宣統(tǒng)年間的北京某胡同，居住著小明、小亮、小強(qiáng)、小胖等四戶人家，他們住的都是大雜院，都想買一套新居，手頭的錢都不夠。怎么辦呢？他們不找當(dāng)鋪貸款，也不找錢莊貸款，更不找印局貸款，而是組成一“錢會(huì)”，搞了四屆活動(dòng)，就讓四戶人家都買上了新房。

第一年，小亮、小強(qiáng)、小胖三家各掏一萬(wàn)給小明，幫小明買上了新房；

第二年，小明、小亮、小強(qiáng)三家各掏一萬(wàn)給小胖，幫小胖買上了新房；

第三年，小胖、小明、小亮三家各掏一萬(wàn)給小強(qiáng)，幫小強(qiáng)買上了新房；

第四年，小強(qiáng)、小胖、小明三家各掏一萬(wàn)給小亮，幫小亮買上了新房。

回頭算一算，四戶人家在四年之內(nèi)分別都拿到了三萬(wàn)元的無(wú)息貸款，而且誰(shuí)也沒(méi)有吃虧。這就叫“錢會(huì)”。

嚴(yán)格講，錢會(huì)不是一種金融機(jī)構(gòu)，而是一種很有創(chuàng)意的金融互助組。