“先是有薄薄的霧，光是平直的光，勾出輪廓，細工筆似的。最先跳出的是老式弄堂房頂?shù)睦匣⑻齑?，它們在晨霧里有一種精致乖巧的模樣，那木框窗扇是細雕細琢的；那屋披上的瓦是細工細的；窗臺上花盆里的月季花也是細心細養(yǎng)的。”作家王安憶的《長恨歌》中，開篇就講述了一段老上海石庫門和弄堂的景致，讓人過目難忘。要說上海民居的代表之作，石庫門當仁不讓。

1月26日，同濟大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院王偉強教授在微博上發(fā)了一張建業(yè)里鳥瞰圖的圖片，搭配的文字說明是：“即將建成的上海市"優(yōu)秀歷史建筑"建業(yè)里。”

優(yōu)秀歷史建筑是怎樣重建起來，并變身為51棟身價半億的豪宅？優(yōu)秀歷史建筑應(yīng)該如何保護？最具上海風(fēng)情的石庫門改造之路究竟在何方？本報記者對此進行了一個多星期的深入調(diào)查。

這真的是建業(yè)里嗎？

標志性的紅磚半圓拱券門，用了全新的貼面材料

行走在城市，我們早已習(xí)慣了石庫門那深邃的黃色，抑或雅致的青色?？墒牵驹诟咛庍h眺位于建國西路岳陽路路口西北角的建業(yè)里，映入眼簾的畫面堪稱穿越。屋舍儼然之中，似乎是頗有氣派，可那色彩竟是如此整齊劃一的鮮亮，甚至帶一些俗麗。

1月底，記者首次前往建業(yè)里實地探訪，大門緊閉之下，四面圍困之中，只露出兩層以上的部分。從岳陽路上的隔壁弄堂走進去，從圍墻上一個小洞里探頭張望，卻令人失望：曾經(jīng)漂亮的弄堂門楣竟然成了呆板的水泥墻；標志性的紅磚半圓拱券門，怎么就用了全新的貼面材料……

不只如此，采訪中記者還了解到，作為石庫門特色之一的天井也被挖空，露出了B1層的陽光地下室。每棟房子除了有地下車庫，還有獨立電梯這還是我們熟悉的石庫門嗎？答案似是而非。

時光回轉(zhuǎn)到2008年，建業(yè)里啟動修復(fù)工作之時，一段視頻記錄了當時徐房集團負責(zé)人對于嚴格依法辦事的承諾：“我們會嚴格按照"上海市優(yōu)秀歷史建筑保護條例"來執(zhí)行，在外觀上看肯定是和原貌一樣的，包括門窗，包括石屏，包括外墻，我們留了4萬塊老磚，所有的門窗都編號，將來都會回來的。到了我們建成之日，大家可以來看。”

3年時間過去了，圍觀者回來看到的卻是“改造”完成的保護建筑建業(yè)里，外觀只是在概念上得以保留，而其中的東、中弄竟是在推倒了之后重建起來的“復(fù)制品”。也就是王偉強那則微博里所說的“即將建成的優(yōu)秀歷史建筑”。

建業(yè)里曾經(jīng)的故事

改造前，是上?，F(xiàn)存最大的石庫門里弄建筑群

“一位網(wǎng)友曾經(jīng)無限留戀建業(yè)里沿街的一家小煙紙店，說2角6分就可以買到一盒上好的紫雪糕。我因為那時候上班經(jīng)常會騎車經(jīng)過建業(yè)里，所以還能想起路口的一家洗染店，向西面是一家小百貨店，門口的藤筐里放了各色襪子在待售，東邊還有一家吃食店，生煎熟了揭開鍋蓋時會騰起一團團的熱氣、一陣陣的香味……將來的建業(yè)里如果還能有這樣的享用，那該多好……”網(wǎng)友“binren60”這樣表達自己對建業(yè)里深厚的情感和悸動。

在改造工程啟動之前，建業(yè)里是上?，F(xiàn)存最大的石庫門里弄建筑群。時光倒回80年，正如弄堂門楣上所寫的“1930”，建業(yè)里建成于上世紀30年代初，由法商中國建業(yè)地產(chǎn)公司建造而得名，也是當時法租界區(qū)域內(nèi)第一個以中國建筑(601668,股吧)單位命名的住宅群，分為東弄、中弄、西弄。作為從衡山路至復(fù)興路的4.3平方公里歷史風(fēng)貌保護區(qū)的一部分，建業(yè)里總占地面積17840平方米，原總建筑面積20524平方米。

相關(guān)資料介紹說：當年的建業(yè)里，弄口過街樓與石庫門門楣、門柱頗具特色，所有房屋均設(shè)有護角石。全部里弄建筑的外墻均為清水紅磚，西弄采用了徽派風(fēng)格的馬頭墻，主弄與支弄間有磚砌半圓拱券門洞相隔，一些細部采用了西式的線腳裝飾，甚至還帶有裝飾藝術(shù)痕跡。建業(yè)里的建筑山墻具有荷蘭風(fēng)格，但在墻頂敷有紅色的西班牙筒瓦，整體跌落，如同中國傳統(tǒng)階梯狀的馬頭墻、封火墻，另外在每級末端還有個微微翹起的“鼻子”。墻體用紅色清水磚砌成，面向天井的客堂有中國傳統(tǒng)的木質(zhì)落地長窗。

1994年，建業(yè)里被列為上海市第二批優(yōu)秀近代保護建筑，屬于上海市市級保護單位，具體保護要求為：重點保護里弄建筑外貌和環(huán)境綠化。

有關(guān)資料顯示，隨著時代的變遷，居住人口不斷增多，建業(yè)里由原來每個單元只住1戶人家，增加到了平均居住4戶，改造前總戶數(shù)253戶，居民約3000人。

從石庫門到“別墅”

石庫門每一棟的總價將在4000-8000萬元不等

沿著建國西路，從岳陽路移步到一公里外的陜西南路，正是建業(yè)里的“姐妹”之作步高里。很多人并不知道，這兩個都有一定知名度的新式里弄，同是一家開發(fā)公司的手筆，建成時間相仿，外觀等各個方面都十分相似。

在這里，依然留存著原汁原味的石庫門風(fēng)情，暗紅色的磚墻透射出穿越時代的生命力。弄堂里劃出一條條黃線，里面停放的自行車，讓人有一種熟悉的感覺。政府部門出大頭，住戶出小頭的居民參與性的改善型舊改模式，曾經(jīng)是媒體關(guān)注的熱點。雖然一座石庫門里仍然住著幾戶人家，但步高里居民們的生活質(zhì)量確實是大大改善了。但是曾經(jīng)的建業(yè)里已經(jīng)物是人非至少在身價上，和自己的同胞姐妹拉開了差距。

根據(jù)建業(yè)里項目的官方網(wǎng)站，記者以購房者的名義，撥打了“預(yù)約熱線”，工作人員表示該項目尚未開盤，但可以在岳陽路190號的辦公地接受咨詢。現(xiàn)場辦公人員自稱他們是開發(fā)商的合作伙伴，市場主任彭小姐向記者介紹了該樓盤的大致情況：“西弄未來可能成為波特曼旗下的一家公寓式酒店，東弄、中弄除了沿街部分作為商鋪，其他則將成為51棟商品房出售。房屋的面積大約從300至600平方米不等，有兩室、三室、四室房型，地下兩層、地上三層（老虎窗下部分為三層），70年的產(chǎn)權(quán)也和普通的樓盤一樣。項目目前正在進行內(nèi)部裝修，外觀包括窗戶都和以前的一樣，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)應(yīng)該會和"七十二家房客"的石庫門有所不同，會設(shè)計得更加人性化。此外，小區(qū)內(nèi)可能會有一些小型會所。”

彭小姐表示，因為項目尚未開盤，所以現(xiàn)在也沒有制作任何宣傳資料，房價具體怎么定，現(xiàn)在也不得而知。

記者在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”搜索，發(fā)現(xiàn)并沒有“建業(yè)里”的相關(guān)信息。但知情人士向記者透露：“該項目去年已經(jīng)取得了預(yù)售許可證。”也有消息說，建業(yè)里的房子已經(jīng)售罄，并且是一家企業(yè)全部“吃下來的”。但該消息人士表示：“一家公司全部吃下來不大可能，哪家企業(yè)有這么大的實力？但是據(jù)我所知，建業(yè)里的房子確實也是賣得差不多了。”

對于建業(yè)里的房價，消息人士稱：“2009年的時候，就傳出風(fēng)聲，說可能定在18萬元每平方米，一度還有說20萬元。據(jù)我所知，目前實際的銷售價格，應(yīng)該在13-14萬元每平方米。”

如果按此價格來計算，那么建業(yè)里51棟石庫門每一棟的總價將在4000-8000萬元不等這仍然是一個重磅數(shù)字。有人覺得，石庫門建業(yè)里儼然成了一個變相的位于市中心的“別墅”。雖然它1.30的容積率要遠遠高于一般的別墅，但正如王偉強所感慨的：“曾經(jīng)居住中產(chǎn)者的石庫門，變身為了豪宅。”

追因

建業(yè)里項目開發(fā)商突然失聲

究竟是誰把歷史建筑推倒重建的？面對外界的質(zhì)疑，建業(yè)里項目的開發(fā)商突然失聲。

現(xiàn)場施工銘牌顯示，建業(yè)里項目的建設(shè)單位為上海波特曼建業(yè)里東里置業(yè)有限公司和上海波特曼建業(yè)里房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。根據(jù)工商部門的資料顯示，前者的股東發(fā)起人包括：CPIASIAJYLSRL、PORTMANOVERSEALTD（波特曼海外）、上海衡復(fù)置業(yè)有限公司（徐房集團旗下企業(yè)），后者的股東發(fā)起人則為JYL（BARBADOS）SRL和上海衡復(fù)置業(yè)有限公司。

從上周起，經(jīng)建業(yè)里項目“預(yù)售熱線”的介紹，記者就與波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所取得聯(lián)系，工作人員表示，建業(yè)里是該機構(gòu)的項目，并向記者介紹說有兩位外籍的設(shè)計師和項目負責(zé)人或可接受采訪。工作人員王先生也表示他們“很樂意分享自己的項目”。但到了這個星期，對方又表示建業(yè)里其實是波特曼旗下另一家企業(yè)的項目，并向記者提供了另一個電話。但撥通之后，接聽電話者表示項目負責(zé)人不在，自己現(xiàn)在也很忙，便匆匆掛斷了電話。

此外，昨天記者也與另一個該項目的投資者徐房集團有關(guān)人士取得了聯(lián)系，但也沒有得到對方的回音。

施工銘牌顯示，建業(yè)里項目的設(shè)計單位為華東建筑設(shè)計研究院有限公司。2008年第3期《上海建設(shè)科技》刊發(fā)了一篇名為“石庫門里弄的再生建業(yè)里保護整治試點項目的設(shè)計”的文章，并注明兩位作者均供職于華東建筑設(shè)計研究院有限公司。

在這篇文章中提到，上海市城市規(guī)劃管理局批復(fù)的《關(guān)于建業(yè)里保護欲整治設(shè)計要求的意見》中，提出的保護設(shè)計要求包括：1.盡可能地保護原有規(guī)劃格局和立面、色彩；對現(xiàn)有損壞建筑進行修繕時，應(yīng)當結(jié)合歷史資料研究，恢復(fù)其歷史風(fēng)貌，嚴格控制沿街立面，不得改變原有歷史風(fēng)貌。2.保護改造后，該處土地應(yīng)該保持原有的使用性質(zhì)，以居住為主，延續(xù)上海里弄居住文化。3.為了解決目前高密度、超負荷的使用狀態(tài)，首先要拆除違章搭建建筑，對于少量破壞極其嚴重，難以修繕或恢復(fù)歷史風(fēng)貌的建筑，需要經(jīng)過專家論證，考慮是否重建或作為公共空間。4.保護整治過程中，如需考慮開發(fā)利用地下空間，應(yīng)當深入研究。

其中，并沒有任何要求中提到過，允許對建業(yè)里“拆除重建”。

但也是在這篇文章中，作者寫道：“東、中弄建設(shè)年代較早，結(jié)構(gòu)老化，且瀕臨失效，以拆除復(fù)建為主……（東、中弄復(fù)建）盡可能使用傳統(tǒng)建材，如紅色磚墻和瓦片。原保存完好且滿足強度要求的磚瓦重新使用，缺失部分可根據(jù)同樣的材料、色澤、尺寸進行復(fù)制。”但事實上，從資料來看，東、中弄的建造與西弄相比，時間上也就晚了1-2年。

關(guān)于建業(yè)里的“改造”過程，有知情人士向記者透露了一段曲折的過程：“這個項目大概從2003年前后啟動，當時徐匯區(qū)的房價大約是1.2-1.5萬元每平方米，開發(fā)商計劃的售價是2萬元每平方米，這也算是一個高價了。但是因為有一些拆遷補償談不攏的"釘子戶"，一直到2005年前后，動拆遷工作都還沒有完成。而這時，上海的房價開始節(jié)節(jié)攀升。此時，那些早早簽了動遷合同的居民又感到心態(tài)不平衡了。因為老房子都沒有拆，所以他們?yōu)榱藸幍酶嘌a償，干脆又住回了自己的老房子。這時，開發(fā)商之前做的財務(wù)預(yù)算已經(jīng)完全沒有辦法操作了……”

知情人士表示：“最后，在給完了居民拆遷補償之后，每有一戶居民遷出，就干脆把這一家原來的房頂"扒"掉，以絕后患。但這更使得原汁原味的建業(yè)里無法保存。”

“建業(yè)里這個項目，各方面都很努力，也做得很辛苦，但最終是這樣一個結(jié)果，確實讓人感到很遺憾。”該業(yè)內(nèi)人士說。

思考

一個真文物變成了假古董石庫門建筑改造該何去何從

“建業(yè)里的開發(fā)模式是不可取的。”說到建業(yè)里，著名建筑保護專家、同濟大學(xué)阮儀三教授反應(yīng)強烈：“在這個問題上，專家的意見都是一致的。我們兩三年前就在呼吁，但是只能眼睜睜看著建業(yè)里被拆掉。”

建業(yè)里究竟錯在哪里？

根據(jù)《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》第二十五條的規(guī)定，優(yōu)秀歷史建筑的保護要求，根據(jù)建筑的歷史、科學(xué)和藝術(shù)價值以及完好程度，分為以下四類，最高要求是“建筑的立面、結(jié)構(gòu)體系、平面布局和內(nèi)部裝飾不得改變”，底線則是“建筑的主要立面不得改變，其他部分允許改變”。

在這一點上，將東里、中里拆除重建的建業(yè)里無疑是“嚴重犯規(guī)”了。

首先，建業(yè)里建筑的使用性質(zhì)部分被改變了。阮儀三認為：“將西里改造成公寓式酒店，這已經(jīng)改變了它原本作為民居的使用性質(zhì)。”

其次，能夠買得起這等“豪宅”的業(yè)主，顯然不可能是乘地鐵上下班的工薪階層，總得給業(yè)主留有停車位。于是地下被挖了一個大坑，這才有了地下二層的停車庫。而為了能夠讓地下一層有更好的采光，上海人熟悉的“天井”也被挖空了，黑漆大門成了永遠無法打開的擺設(shè)。“因為一打開就得掉到地下一層去，”王偉強調(diào)侃說，“這大概是防小偷用的但是為了底下一層的采光，開發(fā)商堅持這樣做。同時，也讓石庫門傳統(tǒng)的弄堂失去了原本的功能。”

當然，說到底，把一棟棟優(yōu)秀歷史建筑推倒重建，且不說這些紅磚是不是從老建業(yè)里上拆下來的，但外立面最終還是被改變了，最后的底線也失守了，于是就像王偉強所說的那樣：“向開發(fā)商妥協(xié)太多，一個真文物變成了假古董。”

阮儀三向本報記者表示：“所謂保護，其實好比是一個建筑得了病，不花錢怎么能治??？要保護好優(yōu)秀歷史建筑，政府應(yīng)該出錢，保護歷史建筑這樣的遺產(chǎn)和造地鐵、高架重要性是一樣的。其次，對于建業(yè)里的開發(fā)商，把歷史建筑拆了，就應(yīng)該馬上進行處罰。第三，現(xiàn)在建業(yè)里已經(jīng)造起來了，輿論應(yīng)該對他們進行強烈譴責(zé)。”

石庫門改造路在何方？

建業(yè)里的改造，碰觸了毀壞歷史建筑的底線，使之廣受詬病。但是，這也從一個側(cè)面反映了石庫門建筑改造中的一個困局什么才是它最好的出路？

同濟大學(xué)建筑系主任常青教授曾在《舊改中的上海建筑及其都市歷史語境》一文中，將里弄石庫門的改造歸納為四種模式，新天地模式、田子坊模式、建業(yè)里模式、文保模式（如步高里）。但是本報記者致電常青時，他表示，建業(yè)里的改造現(xiàn)在只能算是一個特例，還算不上一種模式。“改造可以有不同的嘗試，但是改造必須有前提，建業(yè)里項目的前提對不對？”常青對建業(yè)里不愿多談。

王偉強認為：“這四個模式之中，新天地是以石庫門的表皮做一個文化符號，從保護的角度來看，并不算成功。步高里的改造模式需要政府較多的經(jīng)濟投入，所以可能具有不可持續(xù)性。雖然有一些爭議，但田子坊的模式不失為一個不錯的辦法?？墒?，城市對于類似"田子坊"這樣的空間，需求畢竟是有限的，而在居住空間上又確實有不小的需求。所以，在石庫門的改造過程中，保留其原有的居住功能，這樣的思路在大方向上是正確的。建業(yè)里的嘗試失敗之處在于，將保護建筑拆除了。但當初如果用一個品相中等的石庫門進行嘗試，而非優(yōu)秀歷史建筑，也許會更加妥當。”

“就好像樹每長一年就會多出一道年輪，城市應(yīng)該成為歷史的空間載體，可以讓我們看到過去的人是怎樣生活的。”王偉強認為：“應(yīng)當保護的不僅僅是優(yōu)秀歷史建筑，普通的歷史建筑也應(yīng)該保護，當然在尺度上可以寬松一些。除了保護建筑，其他的那些石庫門也是它們的母體和基里。只有眾多歷史建筑的鋪底，重點保護的石庫門才會有意義。”

“關(guān)鍵在于促進一種民間的自下而上對石庫門進行保護的積極性。”王偉強向記者表示：“現(xiàn)在石庫門保護的核心問題就在于產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一。因為這種"七十二家房客"的現(xiàn)狀，一座石庫門建筑，住著幾戶人家，因為不能成套，所以也無法上市交易。政府部門能夠針對這樣的現(xiàn)狀，制定一個特殊的產(chǎn)權(quán)標準，只有在確權(quán)的基礎(chǔ)上，石庫門才能成套化、整修好、保護好。”

“我看到過徐匯一些新式里弄的石庫門，完整地被有經(jīng)濟能力的人買下，價格大約1000萬元出頭，有些房主是外國人，把房子設(shè)計得很前衛(wèi)，有些是中國人住的，做得相對傳統(tǒng)。”王偉強說：“因為產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，房主自然會倍加愛護，一眼看過去就能辨別出，和那種"七十二家房客"的房子大不一樣。強化石庫門原有的居住功能，在大方向上是對的。而這種自下而上的途徑，調(diào)動民間的積極性，應(yīng)該是保護老房子的正解。”

記者手記

圍墻里的建業(yè)里

從1月底開始，幾次前往建業(yè)里實地探訪，感觸最深的是那從四周合抱起來，將它困住的圍墻。一道圍墻，阻擋了關(guān)注石庫門的人向前邁進一步，探訪其中的腳步。而它圍住的又何止于此。

越過圍墻，似是涉足了戒備森嚴的私家空間，那里面的豪宅里的隱秘，應(yīng)當是不容外人窺視的。有些諷刺的是，這個圍墻圍住的最大的秘密，其實是這里面一棟棟優(yōu)秀歷史建筑的被“謀殺”與“復(fù)活”。

保護建筑，固然有其所有者抑或使用者，但從更大的意義上來說，它又是所有上海人乃至中國人所共用的?？v是豪華，縱是隱秘，卻也必須在公眾的視野之下。

變身為“豪宅”的建業(yè)里，未來會將參觀者拒之門外嗎？也許，這又會是另一種遺憾。但也罷，在我們面前的建業(yè)里，已經(jīng)成為2/3的贗品。它也真的不再那么需要公眾關(guān)注的目光了，縱是封閉起來，也無妨。

某種意義上說，建業(yè)里的圍墻是一種意象石庫門保護或者開放的進退兩難的圍城。唯愿專家們的呼吁能夠更多地獲得響應(yīng)，每個人力所能及地投入到歷史建筑的保護之中，讓我們和子孫后代看到在這個城市，人們曾經(jīng)這樣地生活過……