太原某新建大型小區(qū)。本報(bào)記者王蕾攝

【資料圖】

跌宕起伏，困境求生。

縱觀2022年的山西房地產(chǎn)行業(yè)，多種多樣的需求端寬松政策未能給銷售帶來(lái)明顯起色，市場(chǎng)遠(yuǎn)超預(yù)期的深度調(diào)整讓房企艱難喘息。保交樓、穩(wěn)民生成為監(jiān)管施政重心，熬過(guò)寒冬成為行業(yè)共同心聲。

寒夜破曉。年尾金融支持房地產(chǎn)16條措施的橫空出世，釋放出政策預(yù)期發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的明確信號(hào)；時(shí)隔多年上市房企借殼重組、再融資的再次“開閘”，讓行業(yè)曙光初現(xiàn)。省統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的信息也顯示，去年，全省上下全力以赴“保交樓、穩(wěn)民生、保穩(wěn)定”，堅(jiān)決維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。全年來(lái)看，全省房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)得到有效減緩。不過(guò)，積極態(tài)勢(shì)背后仍暴露出供需兩端乏力、企業(yè)信心不足等問題。

艱難探底

“難，確實(shí)是難。原本業(yè)界對(duì)2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)頗多期許，但實(shí)際上并不樂觀。”太原一家中小房企的策劃總監(jiān)告訴記者，盡管他們已千方百計(jì)促銷售抓回款，但銷售業(yè)績(jī)同比還是大幅下滑。

“當(dāng)前首要任務(wù)是生存，然后才是謀發(fā)展，還有很多保交樓、還貸款，包括給員工發(fā)工資等任務(wù)和剛性支出?！绷硪患曳康禺a(chǎn)央企山西分公司的高管表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、新冠疫情反復(fù)以及前期調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低。全年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1764.2億元，下降9.3%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴(kuò)大18.3個(gè)、1.6個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

房屋施工面積的增速也有所回落。數(shù)據(jù)顯示，全省房屋施工面積25350.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.7%，增幅比上年回落12個(gè)百分點(diǎn)，比一季度、上半年和前三季度分別回落8.7個(gè)、3.4個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房屋新開工面積3453.9萬(wàn)平方米，下降20.6%，連續(xù)9個(gè)月呈下降態(tài)勢(shì)。

放眼全國(guó)，今年1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年，僅有10余家上市房企公開披露了年度銷售目標(biāo)，較往年40家左右的水平銳減。

供需乏力

樓市深度調(diào)整，土地拍賣亦難獨(dú)善其身。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年的集中供地主要呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：一是成交規(guī)模逐批次遞減，供地計(jì)劃的完成率偏低；二是土地拍賣政策一路寬松，但總體效果不佳；三是央企國(guó)企、地方城投平臺(tái)拿地踴躍，民企投資幾乎暫停；四是城市分化進(jìn)一步加劇。

目光回到山西，去年，全省商品房銷售面積2256.7萬(wàn)平方米，下降29.6%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴(kuò)大11.6個(gè)、2.7個(gè)和3.0個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積2152.2萬(wàn)平方米，下降29.1%，商品房銷售額1514億元，下降30.2%。

此外，全省房企到位資金的降幅也在持續(xù)擴(kuò)大。2022年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2031.1億元，下降20.2%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴(kuò)大14.5個(gè)、2個(gè)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款62.3億元，下降44.9%，自籌資金800.2億元，下降11.4%，定金及預(yù)收款710.5億元，下降26.8%，個(gè)人按揭貸款365億元，下降22.6%。

從市域看，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的市僅有忻州、大同和晉城，商品房銷售面積除呂梁增長(zhǎng)外，其余10個(gè)市均下降。

曙光出現(xiàn)

在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行業(yè)振奮——尤其是金融支持房地產(chǎn)16條措施、證監(jiān)會(huì)對(duì)股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整五項(xiàng)措施的相繼推出，令房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者興奮不已，也讓行業(yè)看到了曙光。

“事實(shí)上，監(jiān)管層支持行業(yè)發(fā)展的態(tài)度非常明確，按輕重緩急從各個(gè)層面漸次落地，政策推出本來(lái)有自身的周期和邏輯，并不是到了年尾才突然轉(zhuǎn)暖。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。

回溯2022年地產(chǎn)政策“簡(jiǎn)史”：年初，陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，包括放松限購(gòu)、降低首付比例和房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、減少限售年限、降低交易稅費(fèi)等以促進(jìn)居民購(gòu)房需求回升；7月，“保交樓”首次寫入中央政治局會(huì)議文件，各地由一城一策激發(fā)購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向保交樓紓困；11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)宣布，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》；11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱“新五條”）。

山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授楊威表示，去年前三季度房地產(chǎn)政策主要是以促需求、保交樓為主，到第四季度，支持房企融資的政策力度快速增加?！斑@是一個(gè)很重大的變化，房企再融資的開閘，其核心是通過(guò)有邊界的松綁，激活房地產(chǎn)板塊，穩(wěn)定金融市場(chǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈?！睏钔f(shuō)。

“政策面向好的力度、廣度都全面超出了業(yè)內(nèi)的預(yù)期?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“政策不止‘三支箭’（指從信貸、債券和股權(quán)三個(gè)渠道給房地產(chǎn)輸血），或許還有‘第四支箭’，即內(nèi)保外貸解決美元債問題?！倍鴺I(yè)內(nèi)已漸漸形成一個(gè)共識(shí)，即保持這些調(diào)控政策的連續(xù)性，有利于積極引導(dǎo)我省房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)全省房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

本報(bào)記者王蕾

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)市場(chǎng)