曾被授予“終身成就董秘”的郭國強(qiáng)在離開金地集團(tuán)(600383,股吧)之后進(jìn)入了福晟集團(tuán)，負(fù)責(zé)運(yùn)作公司上市。
在郭國強(qiáng)眼中，上市對(duì)于深耕福建的福晟集團(tuán)來說是未來發(fā)展的必由之路。
談及目前的資本市場(chǎng)，郭國強(qiáng)表示：“現(xiàn)在中國的資本市場(chǎng)還沒有開放，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)又沒有說不收，所以A股還需要做準(zhǔn)備。”
郭國強(qiáng)續(xù)指，還有一種可能去香港上市，因?yàn)閲鴥?nèi)有很多地產(chǎn)企業(yè)到香港上市。不過，目前整個(gè)估值還是很低的，所以還需繼續(xù)等待。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)福晟集團(tuán)副總裁郭國強(qiáng)的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年福晟集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入200億，地產(chǎn)方面的收入占比是多少？
郭國強(qiáng)：
包括建筑、地產(chǎn)、擔(dān)保在內(nèi)共計(jì)200億，地產(chǎn)方面占比一半不到。
因?yàn)橄拶?、限貸，整體上肯定有受到影響。不過，相對(duì)而言，我們還是以二線城市為主，所以受調(diào)控的影響不是特別嚴(yán)重。
因?yàn)殇N售不錯(cuò)，所以我們的資金情況都還好。不少小的開發(fā)商或許拿不到銀行的授信或開發(fā)貸，福晟還能夠拿到幾大銀行的授信和開發(fā)貸。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于今年市場(chǎng)的前景，公司有怎樣的判斷？
郭國強(qiáng)：
首先，今年會(huì)謹(jǐn)慎，因?yàn)檎麄€(gè)調(diào)控會(huì)繼續(xù)，不能說現(xiàn)在調(diào)控就結(jié)束了，不過這兩個(gè)月的確有一些明顯的回暖。
但是我們判斷，這并不能代表政策開始低頭了，也不能確定以后不會(huì)出現(xiàn)反彈，所以還是比較謹(jǐn)慎。在投資方面也會(huì)謹(jǐn)慎，現(xiàn)在拿地可能還不是時(shí)候。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：福晟一直以來在上市方面也有考慮，能不能跟我們透露一下進(jìn)展？
郭國強(qiáng)：
仍在進(jìn)行過程中。因?yàn)楝F(xiàn)在中國的資本市場(chǎng)還沒有開放，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)又沒有說不收。因?yàn)橹霸诮鸬?，我也是做這塊的，在2009年，我在金地募集42億之后，中國房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)的路基本上就停了，到現(xiàn)在也沒有恢復(fù)，什么時(shí)候恢復(fù)現(xiàn)在也不是很清楚。
還有一種可能去香港上市，因?yàn)閲鴥?nèi)有很多地產(chǎn)企業(yè)到香港上市。不過，目前整個(gè)估值還是很低的。
所以我覺得這個(gè)還是需要準(zhǔn)備，繼續(xù)等待。因?yàn)?，福晟排在百?qiáng)企業(yè)的第78位，現(xiàn)在百強(qiáng)里面沒上市的也不多。所以，福晟上市是必然的事情，對(duì)此我充滿信心。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：如果要上市，公司預(yù)想會(huì)做到怎樣的規(guī)模？
郭國強(qiáng)：
福晟只做中端，定位于中產(chǎn)階級(jí)住房的領(lǐng)跑者。
具體來講，首先以住宅為主，福晟不會(huì)做綜合體、商業(yè)、園區(qū)的地產(chǎn)等。第二，住宅中的定位也很清楚：中端產(chǎn)品。
所以，我們希望在中端領(lǐng)域能夠做到比較好的位置。當(dāng)然，會(huì)經(jīng)過一個(gè)較長的過程，不是說幾年就可以達(dá)到的。但這是我們的愿景和理想，希望做中產(chǎn)階級(jí)住房的領(lǐng)軍人物。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從去年三、四季度開始，陸陸續(xù)續(xù)有很多降價(jià)情況出現(xiàn)，降幅也比較大。福晟旗下的項(xiàng)目是否也有類似的情況出現(xiàn)？
郭國強(qiáng)：
我覺得對(duì)于降價(jià)本身不要太敏感，因?yàn)樗墙?jīng)營中一個(gè)很靈活的策略，是市場(chǎng)很正常的經(jīng)營手段。幾千年前古人就告訴我們要隨行就市，最終要以市場(chǎng)、成交來決定，如果自己定個(gè)價(jià)格，但最后沒有成交，那也是沒有用的。
其實(shí)，定價(jià)是個(gè)技術(shù)活，更是一門藝術(shù)。
在這個(gè)時(shí)代，已經(jīng)不可能用多少成本加多少利潤來算，這樣是計(jì)劃時(shí)代的做法。
所以，定價(jià)就要首先考慮項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)行情。比如，這個(gè)區(qū)域中這類的房子品質(zhì)以及周邊的配套，大家能夠接受的價(jià)格是多少，在保證利潤的情況下，企業(yè)能夠怎么去做，這就是水平。
第二，要考慮自己的承受能力。很多時(shí)候，銷售不能僅僅以毛利率為唯一的指導(dǎo)點(diǎn)。比如，市場(chǎng)好的時(shí)候可以把毛利率放大，但市場(chǎng)如果處于調(diào)控階段，開發(fā)商就不能過于強(qiáng)調(diào)對(duì)毛利率的追求，而是盡快回?cái)n資金。
其實(shí)，公司的收益是總體的組合，不要太在意某個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該降多少，一切要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，客戶能接受，產(chǎn)品能夠成交才是關(guān)鍵。
除此之外，為什么說定價(jià)又是門藝術(shù)呢？就是要讓客戶又覺得掏錢值得，但是又有那么一點(diǎn)心疼，那種感覺是最好的。如果不心疼那東西也不對(duì)，商業(yè)就是以利為核心的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：前段時(shí)間大家對(duì)溫總理提出的“合理房價(jià)”的討論比較多，從開發(fā)商的角度，對(duì)于合理房價(jià)您怎么看？
郭國強(qiáng)：
“合理”的問題要看以什么為出發(fā)點(diǎn)。有一種房價(jià)與收入的關(guān)系，用專業(yè)術(shù)語來講就是“房價(jià)收入比”。當(dāng)然，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確，因?yàn)橹袊杖霐?shù)據(jù)是很難做到準(zhǔn)確的。
不過，這個(gè)理念是正確的，房價(jià)要到合理的水平，首先要跟收入相匹配。
我覺得，要回歸到房價(jià)收入比合理水平有兩個(gè)途徑。一個(gè)途徑是分子下降，另外一個(gè)是分母增加，而不能只觀察到把分子下降。
大幅提高中低收入人的住房保障制度性的安排，這才是應(yīng)該做的事情。而不能光讓開發(fā)商降價(jià)，這是不現(xiàn)實(shí)的。在適當(dāng)降的同時(shí)，也應(yīng)該把分母提高。收入大幅增加以后，這個(gè)比例就慢慢降下來，逐漸趨于合理了。
第二，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配，這是總理說的第二句話，意思是讓這個(gè)行業(yè)有一定的毛利率。因?yàn)楝F(xiàn)在沒有人做沒有利益的事情，雖然我們?cè)谔岢珜W(xué)雷鋒，但是商業(yè)不能學(xué)雷鋒，一定要有合理的利潤才會(huì)去做，否則這個(gè)行業(yè)就死了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您剛才提到合理的行業(yè)利潤率，有沒有量化的參照？
郭國強(qiáng)：
現(xiàn)在有量化，因?yàn)橄裆鲜泄具@些數(shù)據(jù)都很透明?，F(xiàn)在中國上市的房地產(chǎn)公司有一百多家，但是注冊(cè)的地產(chǎn)公司卻多達(dá)5.8萬家，大部分都是一個(gè)項(xiàng)目公司，真正可持續(xù)的公司不多。
從上市公司每年披露的數(shù)據(jù)來看，這個(gè)行業(yè)的平均凈利潤率并不會(huì)太高，一般是12%-14%之間。
如果運(yùn)營成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用全部扣除之后，凈利潤大概就12%左右。萬科、金地都差不多這個(gè)水平，這也代表了主流開發(fā)商的收益水平，差不多在12%-14%之間。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：據(jù)了解，去年公司在地產(chǎn)基金方面有所嘗試和探索，在這方面，公司具體是怎樣考慮的？
郭國強(qiáng)：
國內(nèi)地產(chǎn)基金有幾類做法，一類是像河山資本曹少山總結(jié)出來。另外還有一類像我以前在金地時(shí)設(shè)立并負(fù)責(zé)的基金，現(xiàn)在叫穩(wěn)盛基金。那么，我們這一類也是以福晟的一些技術(shù)力量作為支持的開發(fā)商基金。
從長遠(yuǎn)來講，這個(gè)基金應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)化項(xiàng)目。為什么開發(fā)商要做基金呢？因?yàn)檎{(diào)控會(huì)繼續(xù)，最后肯定會(huì)兩類劃分，長遠(yuǎn)來看，投資商必然會(huì)和開發(fā)商分離。
目前在中國雖然已經(jīng)開始有一些投資商出現(xiàn)，不過大部份開發(fā)商也在扮演投資商的角色，比如招、保、萬、金都是開發(fā)商，但他們又是每個(gè)項(xiàng)目的投資商。
當(dāng)然不排除少部分的，像萬科與中糧、中航合作，中航只是投資，約占50%的股份，但不負(fù)責(zé)具體的營運(yùn)。
以前我去美國考察，美國投資商就是投資商，只管投錢，不管開發(fā)，像保險(xiǎn)、REITs，包括一些基金就是做投資的，而開發(fā)商就做開發(fā)商的事情，分得很清楚。
從長遠(yuǎn)來講，會(huì)有更多社會(huì)資本進(jìn)入到投資方。以前國內(nèi)都是分散進(jìn)來，比如買終端的房，所以炒房很厲害。
但從市場(chǎng)的角度來說，這不是成熟的表現(xiàn)。倘若炒房的錢能集中到一個(gè)平臺(tái)上，從一個(gè)投資商的角度去投資，然后分享收益，這樣就很好。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在具體運(yùn)作過程中，公司如何運(yùn)作這樣一個(gè)基金平臺(tái)？
郭國強(qiáng)：
基金的運(yùn)營方面，我們是剛開始，還在尋找啟動(dòng)的種子項(xiàng)目，因?yàn)楝F(xiàn)在還是先投福晟的項(xiàng)目，所以要先啟動(dòng)。
這也是這個(gè)基金的優(yōu)點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)在募集方面或許有優(yōu)勢(shì)，但是找到錢之后，他們還需要找項(xiàng)目，這對(duì)于他們是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，不是那么容易。而開發(fā)商對(duì)此是最熟悉的，了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里。
而且，開發(fā)商可以供應(yīng)出一個(gè)項(xiàng)目作為啟動(dòng)項(xiàng)目(種子項(xiàng)目)，這樣就不用在啟動(dòng)時(shí)再到其他地方去找項(xiàng)目了，直接去募集錢就行了。LP找到了就可以直接投項(xiàng)目，但這里面還有一些細(xì)節(jié)的問題，例如怎樣防止一些利益沖突。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：基金現(xiàn)在具體的進(jìn)度如何？計(jì)劃投自己哪個(gè)項(xiàng)目？
郭國強(qiáng)：
現(xiàn)在正在募集資金，規(guī)模預(yù)計(jì)在2.5億，我們募集資金也是通過第三方。
投資的是一個(gè)很好的項(xiàng)目，現(xiàn)在不方便透露，因?yàn)檫€在募集。
